Immobilien im Nachlass
Haus oder Wohnung geerbt.
Und jetzt hundert Fragen.
Sicher haben Sie inzwischen bemerkt: Eine geerbte Immobilie bringt nicht nur Freude. Wir bringen Licht ins Dunkel und beantworten Fragen, von denen Sie bisher gar nicht wussten, dass Sie sie stellen müssen. Für Erben und für alle, die vorher ordnen wollen.
Seit vielen Jahren ist der Vorstand der Restruktur SE für Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker und Insolvenzverwalter tätig. Die hierbei gewonnenen Erfahrungen möchten wir nun auch für Erben nutzbar machen. Denn leider ist der Antritt einer Erbschaft mit Immobilienbezügen deutlich zu komplex, als dass Sie einfach nur einen gewöhnlichen Immobilienmakler beauftragen sollten.
Der Wert
Ein Haus,
vier Werte.
Dieselbe Immobilie wird ganz unterschiedlich wahrgenommen: Die Bank, das Finanzamt, Sie selbst und der Käufer sehen jeweils ein anderes Haus. Wer die Einschätzungen der anderen Beteiligten nicht kennt oder nicht ausreichend berücksichtigt, schätzt die eigene Lage falsch ein.
Die Bank
Ein Bankberater ist ein vorsichtiger Mensch, er entscheidet über fremdes Geld. Um sich abzusichern, setzt er den Wert einer Immobilie als Sicherheit eher sehr vorsichtig an.
Das Finanzamt
In der Theorie wachsen die Bäume in den Himmel. Der Finanzbeamte war nicht vor Ort: Aus Bodenrichtwert und Grundstücksgröße werden grobe Werte abgeleitet. Ein sechzig Jahre alter Bungalow kann auf einmal wie ein riesiges Vermögen erscheinen.
Sie selbst
Jedem Anfang wohnt ein Zauber inne. Zunächst erscheint die geerbte Immobilie als großer Vermögenswert. Aber sind die unausgesprochenen Denkvoraussetzungen zutreffend?
Der Käufer
Er sieht zuerst, was noch zu tun ist. Welchen Investitionsbedarf gibt es? Auch den neuen Pool und die Sauna würde er gern bei der Verhandlung mit herausholen.
Warum wir
Ein Fachmann pro Gebiet lässt mehr Fragen offen als geklärt.
Der Anwalt beantwortet die rechtliche Frage, der Steuerberater die steuerliche, der Gutachter die zum Verkehrswert. Zusammengeführt hat die Antworten niemand. Jeder Berater unterstellt „normale“ Verhältnisse. Aber entspricht dies auch Ihrem konkreten Einzelfall?
Jahrelange Erfahrung
Wir arbeiten seit Jahren für Nachlasspfleger, Insolvenzverwalter und Testamentsvollstrecker bei Immobilientransaktionen weltweit. Was dort Alltag ist, ist für Sie der erste Erbfall.
Haftungsrisiken ausschließen
Wir wollen erreichen, dass Sie ruhig schlafen können: Vor jedem Preisgespräch klären wir, wofür Sie als Erbe einstehen und welche Fristen laufen.
Chancen benennen
Werterhöhungspotenzial, Teilverkauf, Erbauseinandersetzung, Abschichtung. Es gibt in der Regel mehr Wege als Halten oder Ausschlagen.
Vermittlung unter Miterben
Wir vermitteln zwischen Miterben, solange es geht. Anwaltsbriefe zwischen Geschwistern lösen selten ein Immobilienproblem, sie verteuern es.
Ein Ansprechpartner
Und das Wichtigste: Sie erklären Ihre Lage genau einmal. Wir stimmen Anwalt, Steuerberater, Gutachter und Notar in Ihrem Auftrag aufeinander ab, statt Sie zwischen vier Terminen hin und her zu schicken.
Weg 1 · Sie haben geerbt
Drei Lagen,
in denen wir gerufen werden.
Erben ist kein einheitlicher Fall. Suchen Sie die Lage, die Ihrer am nächsten kommt. Der erste Schritt ist in allen drei Fällen derselbe.
Plötzlich Eigentümer
Sie sind Alleinerbe. Damit kommen Erbschaftsteuer, aufgeschobene Reparaturen und laufende Kosten auf Sie zu. Ob das Haus diese Lasten trägt, entscheidet sich am Wert.
- Rät Ihr Anwalt zum Ausschlagen, ohne den Wert zu kennen?
- Wissen Sie, welche Kosten in den nächsten zwölf Monaten fällig werden?
- Kennen Sie die Frist für die Ausschlagung, und läuft sie schon?
Erbengemeinschaft
Mehrere Personen haben dieselbe Immobilie geerbt. Bis der Nachlass geteilt ist, entscheiden Sie gemeinsam, wesentliche Punkte sogar einstimmig.
- Wer zahlt Kreditraten, Grundsteuer und die nächste Reparatur?
- Ein Miterbe lebt im Ausland und ist Ihnen persönlich unbekannt?
- Gab es zwischen den Miterben schon vorher Spannungen?
Verkauf
Die Entscheidung ist gefallen, die Immobilie soll verkauft werden. Die Risiken liegen dabei nicht im Notartermin, sondern in der Vorbereitung.
- Ist im Grundbuch alles bereinigt, oder fehlt die Erbenberichtigung?
- Liegen Energieausweis, Grundriss und Flächenberechnung vor?
- Sind Altlasten, Baulasten und rückständige Lasten geprüft?
Weg 2 · Sie wollen vererben
Wer vorher ordnet,
erspart drei Generationen Streit.
Eine Erbschaft anzutreten kann schnell überfordern. Auch Konflikte sind leider nicht selten. Bitte machen Sie es Ihren Erben leicht! Ein notarielles Testament zu errichten ist absolut sinnvoll. Unsere Erfahrung ist aber: Ein juristisch richtiges Testament ist nicht automatisch auch durchführbar. Der Notar kann nicht leisten, Ihre Situation wirtschaftlich und familiär zu durchdenken und Entwicklungen zu antizipieren, die weit in der Zukunft liegen.
Immobilie im Testament
Ein Satz wie „meine Kinder erben zu gleichen Teilen“ erzeugt bei einem Haus genau die Lage, die später zum Streit führt: eine Erbengemeinschaft, die alles einstimmig entscheiden muss.
- Wer soll die Immobilie tatsächlich bekommen?
- Womit werden die übrigen Erben ausgeglichen?
- Reicht das übrige Vermögen für diesen Ausgleich?
Übertragung zu Lebzeiten
Eine Übertragung vor dem Erbfall kann Freibeträge mehrfach nutzen und Streit vermeiden. Sie hat aber Folgen, die man vorher kennen muss, etwa für Wohnrecht, Pflege und Rückforderung.
- Nießbrauch oder Wohnrecht behalten oder nicht?
- Was passiert bei Pflegebedürftigkeit und Sozialhilfe?
- Wie wirkt die Zehnjahresfrist auf Pflichtteil und Steuer?
Erbengemeinschaft vermeiden
Mehrere Kinder, ein Haus. Das ist der häufigste Ausgangspunkt für einen Streit, der Jahre dauert. Es gibt mehrere Wege, das vorher zu lösen, und alle setzen eine Bewertung voraus.
- Teilungsanordnung, Vermächtnis oder Übertragung?
- Was ist die Immobilie heute wert, was voraussichtlich später?
- Wie hoch fällt der Pflichtteil aus, wenn einer leer ausgeht?
Wir erstellen kein Testament, das macht ein Notar oder ein Anwalt. Wir liefern die Grundlage dafür: eine belastbare Bewertung, die Folgen jeder Variante in Zahlen und einen Vorschlag, wie die Immobilie sinnvoll zugeordnet wird.
Ablauf
Vier Schritte,
dann wissen Sie, woran Sie sind.
Der erste Schritt ist kostenfrei und unverbindlich. Danach entscheiden Sie, ob und in welchem Umfang wir für Sie tätig werden.
Erstgespräch
30 Minuten, kostenfreiSie schildern die Lage: wer geerbt hat, was zur Immobilie bekannt ist, was drängt. Wir sagen Ihnen, welche Fristen laufen und was in den nächsten Tagen zu tun ist.
Bestandsaufnahme
ein bis zwei WochenGrundbuch, Kataster, Baulasten, Altlasten, Zustand vor Ort. Wir ermitteln die vier Werte und legen sie schriftlich vor.
Entscheidung
Ihr ZeitrahmenAlle Möglichkeiten nebeneinander, mit Zahlen und Risiken: halten, vermieten, verkaufen, auseinandersetzen oder ausschlagen. Sie entscheiden.
Umsetzung
bis zur ÜbergabeBei einem Verkauf übernehmen wir Vermarktung, Käuferprüfung, Verhandlung, Notartermin und die Abwicklung danach.
Bewertungen
Was Erben und Berater
über uns schreiben.
Ausgewählte Auszüge aus dem Google-Unternehmensprofil der R&V Restrukturierung und Vermögensverwaltung GmbH, aus deren Arbeit hauserbe entstanden ist. Die vollständige Liste aller Bewertungen ist dort einsehbar.
Wir, eine private Erbengemeinschaft, hatten eine wirklich schwierige Immobilie hinterlassen bekommen. Herr Reichmann hat uns von Anfang an seriös und absolut kompetent zur Seite gestanden und verschiedene Lösungsansätze vorgestellt.
Herr Reichmann hat mich pragmatisch, unkompliziert und sehr effektiv unterstützt. Dank seiner breiten Vernetzung hat er passende Interessenten für eine wertsteigernde Veräußerung gefunden.
Herzlichen Dank für die hervorragende umfassende Beratung. Sie haben mich in meiner Entscheidung fachkundig unterstützt. 100 % Weiterempfehlung.
Herr Reichmann hat mich exzellent beraten sowie begleitet und die Immobilienverwertung erfolgreich abgeschlossen.
Als Rechtsanwalt habe ich mit der R&V GmbH und ihrem Geschäftsführer Herrn Reichmann im Zusammenhang mit einer Immobilien-Angelegenheit über mehrere Monate hinweg zu tun gehabt. Die Zusammenarbeit verlief vollumfänglich zufriedenstellend.
Herr Reichmann hat überdurchschnittliche Fachkompetenz bewiesen. Wir durften eine sehr gut geplante und professionelle Verkaufsabwicklung erleben.
Häufige Fragen
Kurz beantwortet.
Wenn Ihre Frage hier nicht steht, rufen Sie an. Ein kurzes Gespräch klärt mehr als eine lange Liste.
Was kostet das Erstgespräch?
Nichts. Sie erhalten eine Einschätzung zur Lage, zu laufenden Fristen und zu den nächsten Schritten. Erst wenn wir darüber hinaus tätig werden sollen, sprechen wir über Vergütung, und zwar vorher und schriftlich.
Sind Sie ein Makler?
Wir vermarkten und verkaufen Immobilien, deshalb liegt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO vor. Der Unterschied zur klassischen Maklertätigkeit liegt davor: Bewertung aus vier Blickwinkeln, Prüfung der Haftungsrisiken, Beschaffung der Unterlagen und Abstimmung unter Miterben. Der Verkauf ist ein möglicher Ausgang, nicht der Zweck.
Ersetzen Sie meinen Anwalt oder Steuerberater?
Nein. Rechtsberatung und steuerliche Beratung dürfen und wollen wir nicht leisten. Wir arbeiten mit Ihren Beratern zusammen oder benennen Ihnen passende, und wir sorgen dafür, dass die Auskünfte zusammenpassen. Genau daran scheitert es nach meiner Erfahrung am häufigsten.
Wir sind eine Erbengemeinschaft und uneinig. Können Sie überhaupt tätig werden?
Für die Bestandsaufnahme genügt oft ein Miterbe als Auftraggeber, für den Verkauf brauchen wir alle. Uneinigkeit ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Wir legen zuerst Zahlen vor, weil sich über eine gemeinsame Grundlage leichter einigen lässt als über Vermutungen.
Lohnt es sich, wenn die Immobilie in schlechtem Zustand ist?
Gerade dann. Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie liegen Wertspanne und Haftungsrisiko am weitesten auseinander. Ein Ausschlagen kann richtig sein, ist es aber oft nicht, wenn man den Wert und die Alternativen kennt.
Ich möchte vorher ordnen, nicht erben. Passt das zu Ihnen?
Ja, das ist der zweite Weg. Wir bewerten die Immobilie, rechnen die Folgen der möglichen Wege durch und schlagen vor, wie sie zugeordnet wird. Das Testament selbst erstellt ein Notar oder ein Anwalt, ich liefere die Grundlage dafür. Häufig zeigt sich dabei, dass das übrige Vermögen für den Ausgleich der anderen Erben nicht ausreicht, und genau daran scheitern viele Regelungen später.
Arbeiten Sie auch außerhalb Deutschlands?
Ja. Wir wickeln seit Jahren Immobilientransaktionen weltweit ab, weil Nachlasspfleger und Insolvenzverwalter überall bestellt werden. Für Ortstermine arbeiten wir mit Sachverständigen vor Ort.
Erstgespräch
In 30 Minuten wissen Sie, was zu tun ist.
Schildern Sie uns Ihre Lage in wenigen Sätzen. Wir melden uns innerhalb eines Arbeitstages mit einer ersten Einschätzung.
Kontakt
Erzählen Sie uns,
was passiert ist.
Ein Anruf oder eine Nachricht genügt. Wir melden uns innerhalb eines Arbeitstages und sagen Ihnen, welche Fristen laufen und was als nächstes ansteht.
hauserbe.de
Immobilien im Nachlass, aus einer Hand
Schildern Sie uns Ihre Lage. Wir sehen sie uns an und melden uns mit einer ersten Einschätzung, in der Regel am nächsten Arbeitstag. Das Erstgespräch ist kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts.
- info@hauserbe.deAntwort innerhalb eines Arbeitstages
- Anschrift
- Märkerstr. 34a, 63755 AlzenauTermine nach Vereinbarung